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    【影迹】最疯狂一夏重建NBA生态平衡

    来源: 南方日报网络版     时间: 2019-07-19 01:24:51
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    本文首发于微信公众号:Wind资讯。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。 由于货币的年化增速接近20%,在过去的10年,中国最成功的投资不在资本市场,而在于房地产,只要买了房的人就是人生赢家。关键不在于买什么房,而在于有没有买房,这是人生赢家的分水岭。 前两天,小万为大家解读了统计局最新的房价数据,一个罕见的信号出现了,那就是一线城市房价29个月以来首次环比下跌。 这是一个重大转折点。以往总是在数据里抠细节,看到的是“涨幅”下跌,而这一次一线城市房价是真正降温了。 不少人也许正在琢磨,要不要趁这个机会抄一把楼市的底?呵呵,想多了。继上个月各地密集上调房贷利率之后,又一波房贷利率上调潮又来了,二线接力一线,使得8月全国首套房平均利率创下历史新高! 而对此趋势,央行十分乐见其成,对北京多家上调贷款利率的银行不点名表扬:积极支持。 此外,北京的共有产权房新政正式出炉;南京土拍价明显下降,同时成为全国第6个出让自持租赁用地的热点城市。 总结一句话:楼市看起来是降温了,但眼下别指望政策放松,高房价现在是前有狼、后有虎。 多地上调首套房贷款利率:平均利率创历史新高 北京首套房利率上浮5%-10%成主流,央行表示积极支持 近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流的现象。 据央视,多数银行的首套房贷款利率已经或者是即将调整到基准利率(4.9%)上浮5%,而首套房贷利率最高的已经上调到基准利率上浮20%的水平,还有个别银行的一些网点因额度问题,暂时无法申请到首套房贷。 人民银行营业管理部19日傍晚表示,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民银行营业管理部积极支持。 广州:首套房贷全面上浮,最高上浮两成 据21世纪经济报道,广州地区的首套房贷利率再度上调,工农中建交五大行中,建行和交行已经明确表示,首套房贷利率已经没有优惠,并且上浮5%,二套房则上浮10%。 中信银行(601998,股吧)首套房贷目前上浮5%,二套房贷上浮20%。此前动作一直稳妥的外资银行此次也加快了步伐,汇丰银行表示目前跟大行的情况一样,首套上浮5%,二套上浮10%。 目前调整最明显的银行是光大银行(601818,股吧),不论是首套还是二套,一律按照上浮20%来计算。 郑州:首套房贷利率最高上浮30%,部分银行停贷 据大河报,目前郑州多家银行利率普遍上涨10%~20%,且房贷放款较慢。 中国银行(601988,股吧)和交通银行(601328,股吧)上浮最多,达到了20%;农业银行(601288,股吧)、建设银行(601939,股吧)均上浮15%;工商银行(601398,股吧)上浮最少,为10%。商业银行方面,中信银行上浮较多,达到30%;浦发银行(600000,股吧)则在今年3月份就已经停贷了;华夏银行(600015,股吧)目前仍上浮10%。 图片来源:天府早报 从全国范围来看,近期上海、深圳、南京等地区商业银行也陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。 日前,融360监测数据显示,8月全国首套房平均利率创下历史新高,达到5.12%,这是自2016年以来首次突破5%大关;相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%。 在监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为上海4.83%;最高为5.39%,有郑州、哈尔滨、石家庄。 进一步扼杀消费贷流入楼市 除了房贷利率上调,为了降杠杆,发展如火如荼的消费信贷也迎来多地监管的严控。继北京、深圳、南京之后,广东(除深圳外)成为第四个出手的地区。 近日中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合下发了《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为,不得发放无指定用途消费贷; 而个人综合消费贷最高额度不准超过100万元,最长贷款期限不得超过10年。 9月16日,易居房地产研究院发布《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》报告显示,2017年3月以来,短期消费贷款同比走势大幅攀升,明显偏离稳中有升的零售额同比,预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿流向楼市,约占新增短期消费贷款总额30%。 而除了在资金方面提高关卡,中央和各地方也在推动落实楼市长效机制的其他方面,比如房产税和租赁大业。 国土部不动产登记助力楼市调控 9月20日,国土资源部在其官方网站上发文要求,不动产登记机构和房屋交易管理部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性,将二手房与新建商品房纳入统一的房地产市场管理,加强监测、监管和调控。不动产统一登记制度实施后,房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。 作为不动产诸多类别中的一种,房产登记更受市场关注,一旦其登记信息实现全国联网,便可以为政府的相关调控—— 譬如房产税开征等决策提供数据支持。 此前,国家宣布在一些城市里试点“农村集体用地建设租赁住房”,这引发外界对于小产权房转正的猜测。 不过,在上述《通知》中,两部委要求防止小产权房通过不动产登记合法化。这也是一个月内官方第二次就小产权房表态。国土部此前强调,集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈。 重磅!北京今年5万套共有产权房来了! 据北京住建委网站20日消息,北京住建委同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,自2017年9月30日起正式实施。 办法要求,各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。 办法规定,申请购买北京共有产权住房的家庭,应符合以下条件: (一)申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。 (二)申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。 一个家庭只能购买一套共有产权住房。 北京住建委表示,今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性。此外,北京市相关部门会同各区政府加快推进今年5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作,推进项目尽快入市,加快形成有效供应,解决无房家庭住房需求。 中原地产分析师张大伟指出,2017年上半年,北京自住房已经影响房价降低7%左右,在共有产权房政策的继续推动下,北京楼市观望情绪会继续加强,特别是大量共有产权房源供应后,北京房价稳定已可预期。 南京成全国租赁地块出让第六城,拍出7块地,地价降了! 据自媒体“南京楼市”,9月20日上午,南京国土局拍卖7块土地。 而此次土拍结束后,南京也将成为继此前的北上广以及佛山、成都之后第六个出让自持租赁用地的热点城市。 但值得关注的是,土地市场也降温了。上海建工(600170,股吧)拿下江宁G45地块,楼面地价18860元/㎡,现房销售。比最高限价19615元/㎡低了755元/㎡,比区域最高的华夏幸福(600340,股吧)G70地块,楼面地价23883元/㎡,低了5023元/㎡。 今年7月住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,首批开展住房租赁试点。 截至目前,已经有包括北京、上海、广州、南京、成都、佛山、天津、嘉兴在内的8个城市推出自持配建租赁房或人才房用地。包括北上广和佛山成都的自持用地都已出让。 其中,上海继7月底首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地,近日又成交了四幅租赁房用地,全部被国企以底价拿下;北京目前出让的住宅用地中“只租不售”自持面积占比已近4成,体量达到122万方;广州新挂出的限价地块不仅要求70年全自持,还限定项目用于建设工业企业员工租赁用房;成都新出让的两幅人才公寓用地则专门针对《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的四类人才进行定向销售。 房价会怎么走? 易居研究院副院长杨红旭认为,限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去,未来半年和一年,货币、房贷、资金面,将成为热点城市楼市降温的主导性因素。 分析历史数据发现,前两轮房贷利率上升区间内,都出现了房价和房屋成交面积的下降,呈现负相关关系。在上轮楼市降温期,从2012年9月到2014年4月房贷利率持续上升19个月,上升0.58个百分点,房价便出现了下跌。 考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度与上轮楼市降温期类似,以及当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度,已经全面超过2011年和2014年,杨红旭认为,热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势,并于11月前后出现房价负增长,其下行时间将比2014年更长。 此外,房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,将直接影响其购房贷款的积极性,降低购房杠杆率。易居研究院数据显示,全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升,2016年四季度刷新历史最高值,达到46.4%,2017年一季度,该指标小幅上升至46.8%,二季度回落至43.9%。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟此前判断,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是春节前后新房房价将会有一轮显著的下跌。 央视援引房地产界人士指出,购房者的资金成本持续上升,已经逐渐完成了从量变到质变的过程,贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温,降价开始出现。最近出现的基准上浮,将是北京按揭贷款历史最严格的政策。 从调控的趋势看,预计信贷的收紧趋势延续周期内,房地产降温也将持续。 机构:“货币年化增速20%,买了房就是人生赢家”不会继续 海通姜超指出,在14年以前,居民部门每年新增负债稳定在3万亿左右,到14年末居民部门总负债仅为26万亿,占GDP比重为40%。但从15年开始,居民部门举债开始大幅飙升,15年居民部门新增总负债4.6万亿,到16年升至7.1万亿,而17年上半年就新增4.3万亿,全年估计会超过8万亿。 在过去的10年,中国最成功的投资不在资本市场,而在于房地产,只要买了房的人就是人生赢家。关键不在于买什么房,而在于有没有买房,这是人生赢家的分水岭。 为什么买房会成为人生赢家?核心原因在于货币贬值。 由于货币的年化增速接近20%,远超经济增速,导致货币到手就大幅贬值。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产,房地产、外汇乃至黄金等。 但如果M2增速在个位数变成常态,货币基金利率稳定在4%左右,货币不再超发,我们的投资理念必将发生巨大的变化。今年人民币的突然升值,一个重要原因就是国内利率持续高企,这意味着收缩货币以后贬值预期开始改善,货币贬值不再是大家投资的主要逻辑,而大家要关注每一类资产本身的价值,也就是真正进入价值投资的时代。 其实美国市场,跟中国过去几年非常类似。美国01年出现科网股的大泡沫,后来泡沫破灭以后,大家都认为新经济完蛋了。而美联储的持续放水,后来催生了地产大泡沫,但是地产泡沫结束以后,美国依然走向了新经济,苹果、谷歌、亚马逊、脸谱带领美股持续创新高。 我们同样是在15年股市大跌,央行持续放水以后,15、16、17三年当中一线、二线、三四线房价轮番上涨,地产泡沫轮番起了个遍,但是参照美国的经验,政府最终会收货币,地产泡沫一定会结束,而只有地产泡沫结束了,大家的聪明才智和资源才会投向新经济,经济才会真正成功转型。 (Wind资讯综合21世纪经济报道、大河报、南京楼市、姜超宏观债券研究、中新社、央视等) 文章来源:微信公众号Wind资讯 (责任编辑:宋政 HN002)


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